วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา: คู่มือทีละขั้นตอนสำหรับชาวต่างชาติ

กำลังฝันถึงคอนโดวิวทะเลในจอมเทียน หรือพูลวิลล่าส่วนตัวในพัทยาตะวันออกอยู่หรือไม่? คุณไม่ได้เป็นคนเดียวที่คิดแบบนั้น พัทยาเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน แต่การทำความเข้าใจกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของไทยอาจดูซับซ้อนหากคุณไม่รู้ว่าจะเริ่มต้นอย่างไร ตั้งแต่การทำความเข้าใจโควตาต่างชาติไปจนถึงการโอนเงินจากต่างประเทศอย่างถูกต้อง ล้วนเป็นขั้นตอนสำคัญที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อปกป้องการลงทุนของคุณ

ที่ Cornerstone Real Estate เราได้ช่วยลูกค้านับพันรายผ่านขั้นตอนนี้มาตั้งแต่ปี 2005 เราเข้าใจตลาดท้องถิ่นอย่างลึกซึ้ง ในคู่มือนี้ เราจะอธิบายอย่างชัดเจนว่าคุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยาได้อย่างปลอดภัยและถูกต้องตามกฎหมายอย่างไร เพื่อให้คุณสามารถเป็นเจ้าของบ้านในสวรรค์แห่งนี้ได้อย่างมั่นใจ

ทำความเข้าใจกฎการถือครองก่อนเรียนรู้วิธีซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา

ก่อนที่คุณจะเริ่มดูรายการอสังหาริมทรัพย์ สิ่งสำคัญคือการเข้าใจว่าคุณสามารถถือครองอะไรได้ตามกฎหมาย กฎหมายไทยมีข้อกำหนดที่ชัดเจนเกี่ยวกับการถือครองของชาวต่างชาติ แต่ก็ยังมีโครงสร้างการถือครองที่ปลอดภัยให้เลือกใช้

กรรมสิทธิ์คอนโดแบบฟรีโฮลด์

นี่คือวิธีที่ง่ายที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ ภายใต้กฎหมายไทย ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดในคอนโดมิเนียมในชื่อของตนเองได้ 100% ตราบใดที่อาคารยังอยู่ภายใต้ “โควตาต่างชาติ” ซึ่งหมายความว่าอย่างน้อย 51% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารต้องเป็นของคนไทย หากยังมีโควตาต่างชาติ คุณจะได้รับโฉนดแบบฟรีโฮลด์ (Chanote) ในชื่อของคุณ

สิทธิการเช่า (Leasehold) สำหรับวิลล่าและบ้าน

โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยโดยตรงได้ อย่างไรก็ตาม คุณสามารถเป็นเจ้าของตัวอาคาร (บ้านหรือวิลล่า) และเช่าที่ดินที่บ้านตั้งอยู่ได้ สัญญาเช่าที่จดทะเบียนตามกฎหมายมีระยะเวลา 30 ปี คุณอาจเห็นข้อเสนอแบบ “30+30+30 ปี” แต่ควรทราบว่าตามกฎหมายไทย มีเพียงช่วง 30 ปีแรกเท่านั้นที่ได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย ส่วนการต่อสัญญาในอนาคตเป็นเพียงข้อตกลงตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิที่รับประกัน

Sap-Ing-Sith

นี่เป็นตัวเลือกทางกฎหมายที่ค่อนข้างใหม่ ซึ่งให้สิทธิคล้ายการเป็นเจ้าของนานสูงสุดถึง 30 ปี มีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่าปกติ เพราะสามารถนำสิทธิไปจำนองหรือโอนต่อได้ง่ายกว่า จึงเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการความมั่นคงมากกว่าสัญญาเช่าแบบทั่วไป

บริษัทจำกัดของไทย (Thai Limited Company)

ผู้ซื้อบางรายเลือกตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทยเพื่อซื้อที่ดิน โดยใช้ผู้ถือหุ้นชาวไทยในรูปแบบ “นอมินี” เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย เราแนะนำให้ระมัดระวังอย่างยิ่ง การใช้ผู้ถือหุ้นนอมินีเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายการถือครองที่ดินถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ปัจจุบันรัฐบาลกำลังตรวจสอบเรื่องนี้อย่างเข้มงวดมากขึ้นในปี 2026 ซึ่งอาจมีความเสี่ยงต่อการถูกยึดทรัพย์สินได้

ขั้นตอนทีละขั้นตอนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา

ขั้นตอนที่ 1: การจองและวางเงินมัดจำ

เมื่อคุณตัดสินใจดำเนินการซื้อ คุณจะต้องลงนามในสัญญาจองเพื่อกันทรัพย์สินออกจากตลาด ในขั้นตอนนี้คุณจะต้องวางเงินมัดจำ ซึ่งโดยทั่วไปอยู่ระหว่าง ฿50,000 ถึง ฿200,000 ขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สิน โปรดทราบว่าเงินมัดจำนี้มักจะไม่สามารถขอคืนได้ เว้นแต่ผู้ขายจะไม่ผ่านขั้นตอนการตรวจสอบทางกฎหมาย

ขั้นตอนที่ 2: การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (Due Diligence)

นี่อาจเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุด เราแนะนำให้จ้างทนายความที่มีความน่าเชื่อถือเพื่อดำเนินการตรวจสอบ พวกเขาจะตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินเพื่อยืนยันว่าผู้ขายเป็นเจ้าของตามกฎหมาย และตรวจสอบว่ามีการจำนองหรือภาระผูกพันใด ๆ อยู่หรือไม่ นอกจากนี้ยังจะตรวจสอบว่าทรัพย์สินเป็นไปตามกฎหมายผังเมือง มีใบอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้อง และมีทางเข้าออกตามกฎหมาย

ขั้นตอนที่ 3: สัญญาจะซื้อจะขาย (Sales and Purchase Agreement – SPA)

หลังจากการตรวจสอบผ่านเรียบร้อยแล้ว คุณและผู้ขายจะลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA) ซึ่งเป็นเอกสารที่กำหนดเงื่อนไขทั้งหมดของการซื้อขาย รวมถึงราคาสุดท้าย กำหนดการชำระเงิน และวันโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงระบุว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบค่าภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

ขั้นตอนที่ 4: การโอนเงินจากต่างประเทศ

หากคุณซื้อคอนโดแบบฟรีโฮลด์ คุณต้องแสดงหลักฐานว่าเงินที่ใช้ซื้อถูกโอนมาจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ ซึ่งเป็นข้อกำหนดของกรมที่ดิน คุณควรโอนเงินจากบัญชีธนาคารต่างประเทศของคุณมายังบัญชีธนาคารในประเทศไทยโดยตรง หากจำนวนเงินเกิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ ธนาคารในไทยจะออกเอกสาร Foreign Exchange Transaction (FET) ให้ คุณต้องนำเอกสาร FET นี้ไปแสดงที่สำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ

ขั้นตอนที่ 5: การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้ายจะเกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดินพัทยา ในวันที่กำหนดโอนกรรมสิทธิ์ คุณ (หรือทนายความที่ได้รับมอบอำนาจ) จะชำระเงินส่วนที่เหลือให้ผู้ขายและชำระภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมด เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ และคุณจะได้รับโฉนดที่ดิน (Chanote) โดยมีชื่อของคุณพิมพ์อยู่ด้านหลัง

ค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้องในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา

นอกเหนือจากราคาซื้อขายแล้ว คุณต้องเตรียมงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียมและภาษีของรัฐบาล ซึ่งจะชำระที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินราชการของทรัพย์สิน

ในพัทยา เป็นเรื่องปกติที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งชำระค่าธรรมเนียมนี้ฝ่ายละครึ่ง (50/50) แต่ไม่ใช่ข้อกำหนดตามกฎหมาย การแบ่งชำระขึ้นอยู่กับข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย (SPA)

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax – SBT)

ภาษีธุรกิจเฉพาะคิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า)

ภาษีนี้มักจะใช้ในกรณีที่
● ผู้ขายถือครองทรัพย์สินมาไม่ถึง 5 ปี

● หรือทรัพย์สินนั้นไม่ได้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้ขาย

โดยปกติภาษีนี้จะเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย

3. อากรแสตมป์

หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะมีการเรียกเก็บอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5%

อากรแสตมป์จะคำนวณจากราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) และโดยทั่วไปจะเป็นหน้าที่ของผู้ขายในการชำระ

4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีเงินได้ล่วงหน้าที่จัดเก็บที่สำนักงานที่ดิน

● สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา จำนวนภาษีจะขึ้นอยู่กับราคาประเมินและระยะเวลาที่ถือครองทรัพย์สิน

● สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย

ภาษีนี้จะเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย

5. ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย

ในฐานะผู้ซื้อ คุณจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทางกฎหมายของตนเอง

สำหรับการซื้อคอนโดทั่วไปในพัทยา ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายมักอยู่ระหว่าง ฿20,000 ถึง ฿50,000 ซึ่งครอบคลุมการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน การตรวจสอบสัญญา และการช่วยเหลือในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

เริ่มต้นเส้นทางการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับ Cornerstone Real Estate

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศไม่จำเป็นต้องเป็นเรื่องเครียด ด้วยคำแนะนำที่ถูกต้อง กระบวนการนี้สามารถเป็นเส้นทางที่ง่ายในการเป็นเจ้าของบ้านสวยหรือการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดี ที่ Cornerstone Real Estate ทีมงานหลายภาษาของเราพร้อมช่วยคุณในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การค้นหาทรัพย์สินที่เหมาะสม ไปจนถึงการส่งมอบกุญแจบ้านให้คุณ

ไม่ว่าคุณกำลังมองหาคอนโดริมทะเลในวงศ์อมาตย์ หรือบ้านสำหรับครอบครัวในห้วยใหญ่ เราพร้อมดูแลให้การซื้อขายของคุณปลอดภัยและเป็นไปตามกฎหมาย

พร้อมดูรายการทรัพย์สินล่าสุดของเราหรือพูดคุยเกี่ยวกับความต้องการของคุณหรือยัง? ติดต่อเราได้วันนี้ หรือแวะมาที่สำนักงานของเราในพัทยาใต้ แล้วมาทำให้การย้ายมาใช้ชีวิตในพัทยาของคุณกลายเป็นความจริงไปด้วยกัน