สิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรรู้เกี่ยวกับภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ชาวต่างชาติต้องเสียภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหรือไม่? 

คำตอบคือ ใช่ — ผู้ซื้อชาวต่างชาติในประเทศไทยต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท โดยขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครอง การใช้งานทรัพย์สิน และการมีรายได้จากการปล่อยเช่าหรือไม่ ภาษีเหล่านี้รวมถึงภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ครั้งเดียว ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี และภาษีเงินได้จากค่าเช่า แม้อัตราภาษีในประเทศไทยจะค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับหลายประเทศตะวันตก แต่หากเข้าใจผิดหรือไม่ปฏิบัติตาม อาจนำไปสู่ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดหรือค่าปรับจำนวนมากได้ บทความนี้จะอธิบายทุกสิ่งที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรู้ก่อนตัดสินใจลงทุน

บทนำ: เหตุใดภาษีอสังหาริมทรัพย์จึงสำคัญสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ประเทศไทยได้รับการขนานนามว่าเป็น “ดินแดนแห่งรอยยิ้ม” อย่างแท้จริง ตั้งแต่ความคึกคักของกรุงเทพฯ ไปจนถึงวิถีชีวิตริมทะเลที่ผ่อนคลาย เมืองต่าง ๆ ของไทยดึงดูดนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากทั่วโลกในแต่ละปี

อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อจำนวนมากมักให้ความสำคัญกับราคาซื้อคอนโดมิเนียมหรือวิลล่าเป็นหลัก โดยมองข้ามภาษีและค่าธรรมเนียมที่มาพร้อมกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านี้ โดยเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีรายปี อาจส่งผลต่อผลตอบแทนจากการลงทุนในระยะยาวอย่างมีนัยสำคัญ

การเข้าใจระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยไม่ใช่เพียงเพื่อการปฏิบัติตามกฎหมายเท่านั้น แต่ยังช่วยให้คุณวางแผนงบประมาณได้อย่างถูกต้อง หลีกเลี่ยงบทลงโทษ และตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดยิ่งขึ้น

บทความนี้จะอธิบาย:

• กฎการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ

• ภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายครั้งเดียวเมื่อซื้อหรือขาย

• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี

• ภาษีเงินได้จากการปล่อยเช่า

• ข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักทำ

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ก่อนจะลงรายละเอียดเรื่องภาษี สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าชาวต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดได้บ้างตามกฎหมายไทย

ชาวต่างชาติสามารถถือครองอะไรได้บ้าง

คอนโดมิเนียมแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold)
เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมในชื่อตนเองได้ โดยมีเงื่อนไขว่าสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด

ที่ดินและวิลล่า
โดยทั่วไป ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง การซื้อวิลล่ามักทำผ่าน:

• สัญญาเช่าระยะยาว (โดยทั่วไป 30 ปี และสามารถต่ออายุได้ตามสัญญา) หรือ

• การถือครองผ่านบริษัทจำกัดในประเทศไทย ซึ่งต้องปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด

รูปแบบการถือครองที่คุณเลือกจะเป็นตัวกำหนดว่าภาษีใดบ้างที่ต้องชำระ

ภาษีและค่าธรรมเนียมครั้งเดียวเมื่อซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์

ภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมดจะชำระที่กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยคำนวณจากราคาประเมินของทางราชการ ไม่จำเป็นต้องเป็นราคาซื้อขายจริง

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

• อัตรา: 2% ของราคาประเมิน

• ผู้ชำระ: โดยทั่วไปผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง แต่สามารถตกลงกันได้

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)

ภาษีนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อลดการเก็งกำไรระยะสั้น

• อัตรา: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (แล้วแต่มูลค่าสูงกว่า)

• ผู้ชำระ: ผู้ขาย (สามารถตกลงกันได้)

• ใช้เมื่อ: ถือครองทรัพย์สินไม่ถึง 5 ปี

• ข้อยกเว้น: บุคคลธรรมดาที่ถือครองเกิน 5 ปี

3. อากรแสตมป์

ใช้เฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

• อัตรา: 0.5%

• ผู้ชำระ: โดยทั่วไปผู้ขาย

• ใช้เมื่อ: ถือครองเกิน 5 ปี

4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT)

เป็นภาษีเงินได้ที่ถูกหัก ณ วันโอน

• ผู้ขายที่เป็นนิติบุคคล: อัตราคงที่ 1%

• ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา: คำนวณแบบขั้นบันไดตามระยะเวลาการถือครอง

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี

ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา ประเทศไทยใช้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งทำให้ระบบภาษีชัดเจนและเป็นมาตรฐานมากขึ้น

อัตราภาษี (รอบปี 2023–2026)

• ที่อยู่อาศัย (บ้านหลังที่สอง / ปล่อยเช่า): 0.02% – 0.30%

• พาณิชยกรรม / อุตสาหกรรม: 0.30% (สูงสุด 0.70%)

• เกษตรกรรม: 0.01% – 0.10%

• ที่ดินรกร้าง: เริ่มที่ 0.30% และเพิ่มขึ้นทุก 3 ปีหากไม่ใช้ประโยชน์

มีการยกเว้นภาษีหรือไม่

มี แต่ส่วนใหญ่ใช้กับผู้ที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเป็นหลัก

• บ้านพร้อมที่ดิน (ที่อยู่อาศัยหลัก): มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทแรกได้รับการยกเว้น

• บ้านอย่างเดียว (เช่าที่ดิน): มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาทแรกได้รับการยกเว้น

นักลงทุนชาวต่างชาติส่วนใหญ่มักอยู่ในหมวด “ที่อยู่อาศัยอื่น” และเสียภาษีตามอัตราที่กำหนด

ภาษีจากรายได้ค่าเช่า

หากคุณปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ คุณมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้จากรายได้นั้นเพิ่มเติมจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

การคำนวณภาษีค่าเช่า

• ผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษี (อยู่เกิน 180 วัน): เสียภาษีแบบขั้นบันได 0%–35%

• ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: เสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายอัตราประมาณ 15%

การหักค่าใช้จ่าย

• หักแบบเหมาจ่าย: 30% ของรายได้ค่าเช่ารวม

• หรือหักตามค่าใช้จ่ายจริง (ต้องมีใบเสร็จ)

ขั้นตอนการชำระภาษี

ภาษีการโอน: ชำระที่กรมที่ดินในวันโอน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: แจ้งประเมินช่วงต้นปี ชำระภายในเดือนเมษายน
ภาษีเงินได้ค่าเช่า:

• ภ.ง.ด. 94 ภายใน 30 กันยายน

• ภ.ง.ด. 90 ภายใน 31 มีนาคมของปีถัดไป

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• มองข้ามภาษีที่ดินรกร้าง

• ไม่รายงานรายได้ค่าเช่า

• เข้าใจผิดเรื่องภาษีในกรณีเช่าที่ดิน

• ชำระภาษีล่าช้า (มีค่าปรับสูง)

คำแนะนำสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์

• ใช้บริการทนายความมืออาชีพ

• ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษี

• เก็บเอกสารทุกฉบับ

• ตรวจสอบสถานะถิ่นที่อยู่ทางภาษีของตนเอง

คำถามที่พบบ่อย

เช่าที่ดินแต่เป็นเจ้าของบ้าน ใครเสียภาษี?
เจ้าของที่ดินเสียภาษีที่ดิน เจ้าของบ้านเสียภาษีสิ่งปลูกสร้าง (ขึ้นกับสัญญาเช่า)

บริษัทได้รับการยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยหรือไม่?
ไม่ได้ การยกเว้นใช้เฉพาะบุคคลธรรมดา

ชาวต่างชาติอยู่ในทะเบียนบ้านได้หรือไม่?
โดยทั่วไปจะอยู่ในทะเบียนบ้านสีเหลือง ซึ่งไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีโดยอัตโนมัติ

บทสรุป

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นโอกาสที่น่าสนใจ แต่ต้องอาศัยความรอบคอบ แม้อัตราภาษีจะไม่สูง แต่บทลงโทษจากการไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอาจรุนแรง การเข้าใจภาษีแต่ละประเภทจะช่วยให้คุณวางแผนการลงทุนได้อย่างมั่นใจและยั่งยืน